时间: 2024-07-20 03:26:09 | 作者: 产品中心
昌平南霍营板块的紫金书院在前两个月以北线链家新房成交榜首的业绩令人瞩目。这一个项目我始终没积极推荐，问题大多有三个：首先，相较于二拨子和朱辛庄，其产业优势并不明显；其次，户型偏大，起步就是111平方米，四居室更是达到146平方米，对于预算在700万-1000万的昌平南主流购房群体来说有些超出范围；最后，户型设计稍显过时，得房率也不高。
然而，现在一期和二期都已经清盘，上周末甚至有客户购买了清退的二楼。这让我重新审视了这一个项目。它的一些卖点逐渐显现出来：
首先，市场上的低密度洋房产品非常稀缺，而紫金书院的容积率只有1.86，属于改善型的6-10层洋房。相比之下，昌平南主流项目的容积率通常在2.6或2.7，产品楼层也较高。
其次，学区是人大附昌平学校，这是一个非常着迷的优势。而且回龙观的学生生源质量不错，这在某种程度上预示着人大附的未来发展前途十分可期。
再者，地铁三轨交汇于霍营站、8号线号线交汇点，距离项目西侧仅900米；拆分后的13A回龙观东在项目北侧360米，8号线回龙观东大街站在项目西北侧。因此，地铁资源非常优越。
此外，紫金书院的外立面采用真红砖材质，非常有质感；园林、室内科技系统和专利的内隔墙技术都很有特点。周边配套也非常成熟。
项目的真实销售表现证明了客户对项目的认可。这些卖点能够弥补户型稍显过时的不足。下面我们再仔细地了解一下紫金书院：
紫金书院位于回龙观天通苑地区（简称“回天地区”）的核心位置。向南与海淀、朝阳接壤，向北则是昌平的产业核心未来科学城。这里是北京中心城区沿中轴线向北部延伸的重要拓展区域。400亿回填计划的实施将提升回天地区城市配建的品质。紫金书院位于回天地区的核心位置，将受益于这一区域的优质城市发展红利，并逐步升级为宜居的“品质之城”。
与其他在售的昌平南部项目相比，紫金书院的特点和卖点越来越明显。它所处区域的产业优势不明显，但它的低密度、学区、地铁资源等卖点足以弥补这些不足。同时，它的园林、室内科技系统和专利的内隔墙技术也为其增色不少。
总的来说，紫金书院虽然有些许不足之处，但其整体实力不可以小看。未来随着城市发展红利的逐步释放，紫金书院的升值潜力也会不断显现。对于有意向在昌平南区域置业的购房者来说，紫金书院是一个值得考虑的选择。奥森春晓和北清云际均提供刚需产品，均价分别为6.3万和6.2万，也都配备有保障房，但得房率较低。北清橡树湾也推出刚需产品，均价为6万，然而其距离地铁较远，周边配套也稍显不足。建发珺合府和建发城建文源府同样提供刚需产品，均价为6.2万，但它们离地铁较远，且靠近铁道和高速路。
紫金书院不仅靠近地铁，周边配套齐全，还提供洋房和改善型产品，价格仅为6.3万，这与紫金新干线二手房价格基本持平，但它作为新房，带有金茂的室内科技精装系统。尽管价格如此优惠，但肯定存在一些瑕疵，即该项目的产权年限。该项目于2004年取得土地使用权，至今已过去19年，交房时间为2025年底，因此作为新房的产权年限仅为49年。不过这并不是什么大问题，因为到期后可以无条件免费续期。
由于提前取得土地使用权，开发商的土地成本极低，仅为几千元/平米，而其他开发商近期的拿地成本高达4-5万/平米。这使得开发商能够专注于高端精装产品的开发，降低土地增值税。此外，紫金书院的户型可能稍显老旧，作为改善型产品，需要接受一部分面积浪费，包括户外部分。
此项目与朝青板块的御翠园类似，尽管已经囤地超过20年，但对于购房者来说，只需关注最终价格、产品和交付即可。
我们知道昌平南部的三大标杆次新房小区是金域华府、国风美堂、公园悦府，价格分别为8万+、7.3+、7.1万+。如果未来紫金书院的物业能达到金茂物业的基本水平，周边道路畅通，环境得到一定的改善后，价格可完全与国风美堂持平。如果人大附昌平表现良好，甚至有机会超过国风美堂的价格。因此能说，紫金书院的价格与二手房相比有着非常明显优势。
然而紫金书院最大的风险来自开发商。该开发商规模较小，在北京无另外的项目，历史表现也不尽如人意。一些粉丝担忧这一个项目会不会半途而废，然而，现在北京对于资金监管很严格，因此烂尾的情况基本上不可能会出现。主要的问题是交付细节的把握如何。...另外，紫金书院的一个重大卖点应该是人大附昌平学校。这所学校由人大附中总校与昌平区教委合作创办，是一所包含小学、初中和高中教育的公立学校。学校的第一期建筑面积达到15466平方米，共有27个班，而二期将建设36班完全中学（24班初中+12班高中），提供1500个学位。高中班将面向昌平区全区招生。虽然人大附的分校并非都取得成功，但毕竟这是一个金字招牌，加上回龙观地区生源质量不错，因此人大附昌平学校的成功概率相当大。...除了人大附昌平学校外，该区域还有霍营中心小学，但位于国风美堂那边，距离紫金书院较远。而人大附则过街就是。从售楼处大门往西看，能够正常的看到人大附昌平学校，小学和初中已经投入到正常的使用中，高中部分正在建设中。紫金书院的业主上人大附昌平应该比较有保障，因为这所学校本来就是紫金新干线三期项目的配套学校。...紫金书院小区地块规划整齐，四个角都有一些公共建筑。东南角是幼儿园，西南角是国学学堂和娘娘庙。西北角规划了邻里中心和业主食堂（很多小区交房都没兑现），东北角规划公共配套场所。小区全部为6-10层的建筑，因为容积率低，所以密度比较低。现在新盘容积率以2.5以上更为常见，而紫金书院却只有1.84，这根本原因在于：三个字：拿地早。前面讲过紫金书院地块是在2004年拿到的，当初这位置确实算偏远荒凉，用不着把容积率定太高。整个建筑为学院风格，紫金书院外立面采用真红砖材质，顶部是圆弧顶。在一众竞品楼盘中，倒也显得与众不同。...户型只有两种，比较清爽，三居起步。简单理解，111平三居在外围一圈，146平四居户型在小区中间的楼栋。111平户型总价约720万，首套首付约288万；146平户型总价约950万，首套首付约380万。从这个面积段来看，，，，，，，，紫金书院无疑是一个优质的住宅项目。
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